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        年报风云 | 首创置业:被吞噬的利润

        乐居财经   2019-03-11 07:36:35

        净利润同比下降18%,财务费用大增161%。

        首创置业总裁钟北辰 首创置业总裁钟北辰

        ??编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这?#29615;?#20221;“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云之首创置业:被吞噬的利润》。

        ??乐居财经 曲智静 发自北京

        ??3月8日晚间,在距离约定的年报日结束前一小时,首创置业(HK:02868)发布2018年营运数据报告。

        ??报告显示,2018年首创置业实?#26234;?#32422;金额706.4亿元,同比上升26.5%,创历年新高,但仍未完成全年750亿的签约目标。此外,营业收入增幅有限、净利润下滑、每股收益降低、短期借款大幅上升等,让这份年报显得不是十分好看。

        ??净利润同比下降18%  财务费用大增161%

        ??截至期末,首创置业实?#38047;?#19994;收入232.57亿元,同比增长约9%;营业利润同比下降约18%至31.6亿元。基本每股收益从2017年的0.67元下降至0.45元。

        ??首创置业:千亿目标延期

        年报风云 | 首创置业:被吞噬

        ??值得注意的是,在营业收入上涨的情况下,其归属于母公司股东净利润却同比下降约9%至19.23亿元。分析营业收入,发现首创置业2018年税金及附加成本同比上升外,财务费用也大幅上涨,由2017年的109.73亿上升至286.92亿,同比上涨161%。

        ??首创置业曾多次发债缓解资金压力。报告显示,2018年首创置业累?#21697;?#34892;各类债券125亿元。今年3月5日,首创置业发布公告称,拟发行不超过300亿的企业债券及不超过100亿元的中期?#26412;藎?#33719;得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

        ??这与首创置业回A受挫不无关系。为拓宽融资渠道,近年来首创置业3次冲击A股均以失败告终。2016年其再次向证监会递交了IPO申报稿,并通过发审会获得受理。但去年9月,首创置业以公司发展业务需求为由,主动撤回建议A股发行申请。

        ??资产负债率方面,首创置业控制的较为稳健。报告显示,全年资产负债率为77.49%,净负债率为193.43%,同比2017年的77.42%和150.64%?#30452;?#19979;降0.07%和上升42.79%。公司短期借款为27.49亿元,一年内到期的非流动负债为206.71亿元,较期末货币资金225.27亿元多出8.93亿元,短期偿债小有压力。

        ??“快周转”乏力 千亿目标延期

        ??一向保守谨慎的首创置业,近年来开始加速寻求规模突破。

        ??首创置业2018年年初向外界透漏千亿计划,即2018年计划完成750亿元保底签约金额,争取突破800亿元,2019、2020年?#30452;?#23436;成1000亿元及1400亿元的签约目标。

        ??受调控政策及现金流影响,首创置业开始走“快周转”“强投资”策略,核心城市项目落实“369?#21271;?#20934;,即 “3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证。”同时加速非核心城市项目去化,加快资金回笼。同时建立自销平台,实现全年签约额约140亿元,占总签约金额约20%,在减轻销售费用支出同时通过通盘通客、区域联动、客户信息大数据管理等实现高效创收。

        ??作为首创置业的大?#23621;?018年北京地区销售业绩贡?#23376;?#20026;突出。面临调控收紧?#25353;?#37327;“限房价竞地价”项目同质化激烈竞争,压力之下业绩不减反增,实?#26234;?#32422;额392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%。而这个数据在2017年为223.4亿元,占比仅40%。

        ??首创置业:千亿目标延期

        年报风云 | 首创置业:被吞噬

        ??集团全年实?#26234;?#32422;面积306.3万平方米,同比上升27.6%,销售签约金额706.4亿元,同比上升26.5%。未能如期完成750亿年度目标,首创置业将2019年度目标由1000亿降为800亿,千亿计划被迫延期。

        ??土储备战  多元布局谋求突破

        ??深耕京津冀多年,首创置业一直在尝试走出去。

        ??报告显示,2018年首创置业抢抓土地市场窗口,采取一二?#35835;?#21160;、并购及合作开发等多元方式,成功获取多个低溢价优质项目,新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目27个,总建筑面积409.3万平方米,其中北京外项目22个,建筑面积占比80%。总投资额409亿元,同比增长11.3%为千亿目标达成备足粮草。报告表示,?#38047;?#22303;地储备规模适中,且核心城市资源充足,可满足未来三年规模突破和业绩提升之需。

        ??值得一提的是,截至2019年1月,首创置业实现了首进广州、佛山?#36864;?#24030;,新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目,深化了?#31918;?#28595;大湾区?#32479;?#19977;角战略布局,完善其在京津?#20581;?#38271;三角、?#31918;?#28595;三大城市圈战略部署。

        ??同时首创置业持续深化京津冀一级开发资?#20174;?#21183;,新获河北张家口和北京怀柔驸马庄一级开发项目,规划建筑面积合计约130万平方米。

        ??事实上,一级土地开发所带来的主营业务收入也较为可观。2018年首创置业实现主营收入226.56亿元,一级土地开发占比为12.81%,达到29.03亿元,扣除业务成本,利润可达8.22亿。若经营得?#20445;?#19981;失为冲击千亿目标的一大助力。

        ??首创置业在住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发(含棚户区改造)外的4大主营业务外,积极?#36816;?#25991;创业务、高科技产业地产、长租公寓领域,同时成立首金?#26102;?#37329;融平台,建立地产+金融价值链,助力首创置业快速发?#36141;?#25112;略转型升级。

        ??越是顶峰,越难攀登。首创置业用十年时间,走完从100亿到700亿规模进阶之路。从700亿登上1000亿,首创置业又将用时多久?

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